Conseil, octobre 2026

Condition suspensive de prêt en Polynésie : ce qu'elle protège

C'est la clause la plus mal comprise d'un compromis. Beaucoup de vendeurs y voient une porte de sortie offerte à l'acheteur. En réalité, elle encadre la vente pour les deux côtés, et c'est la loi qui l'impose.

Par Brice Bonhomme, conseiller immobilier · 22 octobre 2026

La condition suspensive, en clair

C'est la phrase du compromis qui dit : si l'acheteur n'obtient pas son prêt, la vente n'a pas lieu, et il récupère les sommes qu'il a versées. La vente est conclue, mais elle reste « suspendue » à un événement : l'accord de la banque.

En Polynésie, c'est la loi du pays n° 2025-21 du 15 juillet 2025 relative au crédit à la consommation et au crédit immobilier qui l'organise. Son article 137 pose la règle : quand le prix est payé avec un crédit, même en partie, le contrat est conclu sous condition suspensive d'obtention de ce financement. Ce n'est pas une faveur que le vendeur accorde, et elle ne se négocie pas à zéro.

Ce que le compromis doit préciser

• Si le bien est payé comptant ou à crédit.
• Le nombre de prêts envisagés.
• Leurs caractéristiques principales : montant, taux maximal, durée, mensualité, taux fixe ou variable.
• Le délai accordé pour obtenir le prêt, qui ne peut pas être inférieur à un mois.

Plus ces éléments sont précis, mieux la clause joue son rôle. Un acheteur qui a écrit « prêt de 30 millions sur vingt ans à taux fixe » peut invoquer la condition si la banque ne propose que vingt-cinq ans à taux variable. Un acheteur qui n'a rien écrit de précis est dans le flou, et le vendeur aussi.

Et si l'acheteur paie comptant ?

Le compromis doit le dire, et l'acheteur doit écrire de sa main qu'il a été informé d'une chose : s'il demande finalement un prêt, il ne pourra pas annuler la vente au motif que ce prêt lui a été refusé. Pour le vendeur, c'est l'engagement le plus solide qui soit.

Pourquoi la condition suspensive protège aussi le vendeur

C'est le côté que peu de vendeurs voient. Sans cette clause, vous pourriez bloquer votre maison des semaines pour quelqu'un qui n'obtiendra jamais son financement, et pour en sortir, il faudrait aller devant un juge. Avec elle, la situation est bornée, datée, et personne ne se fâche.

Le délai d'un mois au minimum fixe un horizon. À son terme, soit le prêt est obtenu et la vente avance, soit il ne l'est pas et chacun reprend sa liberté. Le délai peut être prolongé, mais seulement si l'acheteur le demande à l'expiration du délai initial : une prolongation se décide, elle ne se subit pas.

Le lien entre le prêt et la vente

La loi relie les deux contrats dans les deux sens. Si le prêt n'est pas obtenu, la vente tombe. Et si la vente n'a pas lieu, le contrat de prêt devient sans objet lui aussi. L'acheteur ne se retrouve pas avec un crédit pour une maison qu'il n'achète pas.

Les délais qui accompagnent la clause

La condition suspensive s'inscrit dans un calendrier que la même loi encadre, et que personne ne peut raccourcir.

Ces délais ne sont pas un retard. Ils protègent celui qui emprunte, et donc votre vente : un acheteur qui a eu le temps de comprendre son crédit est un acheteur qui ne se rétracte pas.

Ce que le vendeur doit vraiment vérifier

Le vrai sujet n'est donc pas la clause. C'est la solidité du dossier de votre acheteur, et elle se regarde avant de signer, pas après.

Trois questions à poser

• L'acheteur a-t-il rencontré sa banque avant de faire son offre ?
• Quel est son apport, et quelle part du prix sera empruntée ?
• Le montant, la durée et le taux écrits dans l'offre sont-ils réalistes au regard de sa situation ?

Vérifier un financement n'est pas suspecter quelqu'un. C'est la question la plus banale du métier, et elle protège les deux côtés : le vendeur qui n'attend pas pour rien, et l'acheteur qui sait vite s'il peut vraiment y aller. Un accord écrit de la banque ou le passage par un courtier valent mieux qu'une intention, même sincère.

Les questions qu'on me pose

L'acheteur peut-il se rétracter après le compromis ?

Tout dépend du moment et du motif. Si une condition suspensive prévue n'est pas réalisée, un refus de prêt par exemple, la vente tombe sans pénalité et le dépôt de garantie est restitué. En dehors de ces cas, un acquéreur qui renonce s'expose à perdre son dépôt de garantie, voire à être contraint selon la nature de l'avant-contrat signé.

Et le délai de rétractation de dix jours ?

Une précision utile, parce qu'elle circule beaucoup de travers : le délai de rétractation de dix jours dont on parle en métropole n'a pas d'équivalent dans les textes polynésiens qui encadrent la vente elle-même. Ce qui existe ici concerne le financement : un délai de réflexion de dix jours avant de pouvoir accepter l'offre de prêt. Ce n'est pas un droit de se rétracter, c'est une obligation d'attendre.

Un taux maximal irréaliste, est-ce un risque ?

Oui. Un taux maximal fixé trop bas, ou un montant surévalué, peut être lu comme une manière de provoquer le refus. La condition doit décrire un financement réaliste au regard de la situation de l'acheteur. C'est aussi ce qui la rend solide pour le vendeur.

Que devient le dépôt de garantie ?

Versé au compromis, il n'est pas remis au vendeur avant l'acte : il reste séquestré, et s'impute sur le prix le jour de la signature. Si la condition suspensive joue, il revient à l'acheteur.

Vendre sa maison pour en racheter une autre

Si vous vendez pour acheter ailleurs, la condition suspensive de votre acheteur conditionne aussi votre propre projet. Tant qu'elle n'est pas levée, votre vente n'est pas certaine, et votre achat non plus. C'est pourquoi le calendrier des deux opérations se construit ensemble, à partir de votre date et non de votre prix. Une condition d'un mois bien rédigée et un acheteur dont le dossier tient sont les deux meilleures garanties pour la suite.

À l'inverse, si vous achetez avant d'avoir vendu, votre propre banque vous demandera comment vous comptez faire la jonction. Mieux vaut avoir la réponse avant de signer quoi que ce soit.