Conseil, octobre 2026

Acheter une maison à Tahiti : ce qu'il faut vérifier

Acheter une maison à Tahiti, c'est acheter aussi un terrain, un titre, un accès et un assainissement. La maison se voit à la visite ; le reste se lit dans les papiers. Voici, dans l'ordre, ce qui se vérifie avant de s'engager.

Par Brice Bonhomme, conseiller immobilier · 22 octobre 2026

Avant de visiter : le budget et la banque

Le bon ordre reste le même que pour un appartement : la banque d'abord, les visites ensuite. Une offre d'achat vous engage dès que vous la signez. La faire sans connaître votre enveloppe, c'est risquer de devoir renoncer, ou de vous engager au-delà de vos moyens.

Pensez aussi à ce qui s'ajoute au prix : les droits d'enregistrement, les émoluments du notaire, les frais de garantie du prêt, que les banques financent rarement. Et gardez une réserve pour les premiers mois : une maison réserve toujours une surprise, une réparation, un équipement en fin de vie.

Premier achat et aides

Pour un premier achat de résidence principale, les droits d'enregistrement passent de 7 % à 1 % jusqu'à 40 millions de francs, en contrepartie d'un engagement d'habiter le bien pendant cinq ans. Le prêt à taux zéro du Pays peut compléter le financement, y compris dans l'ancien. L'aide à l'investissement des ménages, elle, exige un certificat de conformité de moins de cinq ans : elle concerne le neuf et le quasi-neuf.

À qui appartient vraiment le terrain ?

C'est la première question au fenua, et la plus lourde de conséquences. Un titre en indivision non réglée, un morcellement jamais validé, une servitude de passage non écrite : autant de raisons pour lesquelles une belle maison devient invendable quelques années plus tard.

• Le titre de propriété du vendeur.
• Le plan cadastral, et le procès-verbal du géomètre s'il existe.
• Les actes antérieurs auxquels le titre renvoie, pour les servitudes.

Si le vendeur ne les a pas, ce n'est pas rédhibitoire, mais il faudra les obtenir avant de signer quoi que ce soit. Le notaire est votre interlocuteur sur ces questions.

La zone du terrain : ce qui se construira à côté

Une vue dégagée aujourd'hui peut être bouchée demain par une construction voisine. Le plan général d'aménagement de la commune dit ce qui est permis autour de vous, et ce que votre propre terrain permet encore : une extension, une seconde construction, ou rien de plus. Il se consulte en mairie ou sur le portail Te Fenua, avant d'acheter.

Le plan de prévention des risques

Il prime sur tout. En zone rouge, on ne construit pas ; en zone bleue ou orange, des études géotechniques sont obligatoires avant tout projet. Si vous comptez agrandir, vérifiez-le avant l'offre.

Visiter la maison : conformité, assainissement, surface

La conformité

Demandez le certificat de conformité, et comparez ce que vous voyez avec les plans déposés. Une extension, une véranda fermée, un carport transformé en pièce doivent avoir été autorisés. Sans certificat, la loi interdit d'habiter et de louer la construction, et beaucoup de banques refusent de financer un bien dont la conformité n'est pas établie. Une non-conformité n'interdit pas d'acheter : elle se négocie, se régularise, ou s'assume en connaissance de cause. Ce qui est dangereux, c'est de la découvrir après la signature.

L'assainissement

Le raccordement au réseau collectif n'existe que dans certaines zones. Ailleurs, la maison dispose d'un assainissement individuel, dont l'état se vérifie : c'est un poste qui se chiffre vite en millions quand il faut le reprendre. Demandez ce qui existe, depuis quand, et qui l'entretient.

La surface

Une maison individuelle n'est pas soumise à la règle du vingtième des copropriétés, mais la surface annoncée doit correspondre à quelque chose. Distinguez la surface habitable des terrasses et des varangues : elles comptent dans la valeur, pas dans les mètres carrés habitables.

Le voisinage

Repassez à d'autres heures et d'autres jours. Une maison visitée un dimanche matin ne dit rien d'un mardi à dix-sept heures. Les conflits de voisinage sont l'une des premières causes de revente, et l'un des rares défauts qu'aucun document ne révèle.

L'offre d'achat et le compromis de vente

L'offre précise le prix, le financement, les conditions et sa durée de validité. Les offres que je fais signer prévoient que la vente tombe si les papiers révèlent une servitude grave, ou une hypothèque que le prix ne suffirait pas à rembourser. Si vous empruntez, le compromis est signé sous condition d'obtenir le prêt, pour au moins un mois.

Penser à la revente dès l'achat

En Polynésie, la résidence principale n'est pas exonérée de plus-value. Revendre dans les cinq premières années coûte 50 % de la plus-value ; ensuite 20 % avec un abattement progressif ; plus rien au-delà de dix ans. Gardez toutes les factures de travaux d'amélioration : elles se déduisent de la plus-value imposable.