Investissement locatif aux États-Unis
Un bien acheté, rénové et loué, à onze mille kilomètres d'ici.
Beaucoup d'investisseurs polynésiens arrivent au même constat : au fenua, le ticket d'entrée est élevé et le rendement locatif rarement spectaculaire. Aux États-Unis, dans certaines villes du nord, le rapport s'inverse.
Ce n'est pas mon métier, et je ne vais pas faire semblant du contraire. C'est celui de Pierre Chanloup, du même réseau que moi, qui accompagne des investisseurs d'ici sur ces marchés depuis plusieurs années et qui se rend lui-même sur le terrain plusieurs fois par an. Mon rôle s'arrête à une chose : vous mettre en relation avec lui, directement.
Le principe
Pourquoi ces villes-là, et pas ailleurs
Le marché visé n'est pas celui des grandes métropoles de la côte. Ce sont des villes du Midwest où le prix des maisons est resté bas depuis la crise de 2008, alors que la demande locative, elle, n'a jamais faibli.
Le prix d'entrée
Une maison individuelle rénovée et déjà louée se traite entre 85 000 et 115 000 dollars, soit l'ordre de grandeur d'un petit studio à Papeete.
Le rendement
Les biens proposés ces derniers mois affichaient une rentabilité nette annoncée entre 10 et 11 %. Sur l'ensemble du marché, la fourchette de référence tourne plutôt autour de 7 à 10 %.
Le bien est vendu rénové et loué
Vous n'achetez pas un chantier ni un pari. Tous les biens proposés sont rénovés et occupés avant d'être mis en vente : le locataire est en place, le loyer tombe dès le premier mois.
La fiscalité
L'impôt sur le revenu est très faible comparé à celui de la France, il n'y a pas de droits de succession, et votre société étant fiscalisée aux États-Unis, vous n'êtes pas imposé deux fois.
La devise
Votre patrimoine cesse d'être adossé à une seule monnaie. Le cours du dollar joue dans les deux sens, à la hausse comme à la baisse, il faut le savoir avant de partir.
La perspective de revente
Ces marchés se sont redressés lentement et partent de très bas. La plus-value à terme fait partie du raisonnement, sans jamais être la raison principale d'acheter.
Le service
Ce que couvre l'accompagnement
C'est la partie qui compte vraiment quand on achète à distance. Un bien à 90 000 dollars mal géré depuis Tahiti ne rapporte rien du tout.
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1
Avant l'achat
Analyse de votre projet, de votre horizon et de votre capacité, puis sélection des biens qui y correspondent. Pas un catalogue à parcourir seul, une présélection argumentée.
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2
La structure et le compte
Création de votre société américaine, une LLC, l'équivalent d'une société civile immobilière, basée et fiscalisée aux États-Unis, donc sans double imposition. Ouverture de votre compte bancaire américain, avec carte et accès en ligne pour consulter vos comptes et effectuer vos transferts vous-même.
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3
L'acquisition
Achat en pleine propriété, sous le régime du warranty deed, le titre garanti américain. Les frais d'acte et la commission d'achat sont compris dans le prix annoncé : le montant affiché est celui que vous payez.
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4
La rénovation, déjà faite
Les travaux ont été menés par les entreprises locales avant la mise en vente, et le bien vous est présenté rénové, photos de chantier à l'appui. Vous achetez un logement fini, pas un devis.
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5
Le locataire, déjà en place
Le bien est loué avant d'être vendu, et une agence de gestion locative sur place suit le bail. C'est le point où la plupart des investissements à distance déraillent, et c'est pour cela qu'il est réglé avant votre achat, pas après.
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6
Et ensuite, tous les mois
Supervision de la gestion, relevés en français tous les deux mois, suivi des travaux d'entretien, formalités fiscales annuelles par un comptable américain partenaire, et enfin la revente le jour où vous voudrez sortir.
Deux exemples réels
À quoi ressemble une opération
Deux biens présentés récemment. Ils ne sont plus disponibles, ils servent d'ordre de grandeur, pas d'offre.
Detroit, Michigan
- Prix tout compris
- 85 000 $
- Surface
- 107 m²
- Chambres
- 3
- Rentabilité nette
- 10,5 à 11 %
Maison individuelle en brique, une salle de bain, quartier résidentiel de maisons comparables. Rénovée et louée à la mise en vente.
Cleveland, Ohio
- Prix tout compris
- 115 000 $
- Surface
- 100 m²
- Chambres
- 3
- Rentabilité nette
- 10 à 10,5 %
Villa individuelle avec deux salles de bain, sur un terrain arboré. Rénovée et louée à la mise en vente.
Au cours actuel du dollar, ces montants représentent entre neuf et treize millions de francs pacifique. Le change évolue, l'ordre de grandeur, lui, reste stable d'une année sur l'autre.
La mise en relation
Je vous présente, il vous rappelle
Laissez vos coordonnées ici. Elles partent directement à Pierre Chanloup, avec ma recommandation. C'est lui qui vous rappelle, répond à vos questions et vous envoie les biens disponibles du moment.
Vous n'avez rien à payer pour cet échange, et vous ne vous engagez à rien. Si le sujet ne vous convient finalement pas, vous le lui direz et l'affaire en restera là.
En envoyant ce formulaire, vous acceptez que votre nom, votre téléphone et votre adresse électronique soient transmis à Pierre Chanloup, conseiller Keller Williams Polynésie, pour qu'il vous recontacte. Ils ne sont communiqués à personne d'autre.
Cette page décrit un service immobilier, elle ne constitue ni un conseil en investissement financier ni une offre de placement. Les rendements cités sont ceux annoncés sur des opérations passées.