Conseil, octobre 2026
Acheter un appartement à Tahiti : étapes, frais et pièges
Acheter un appartement à Tahiti, c'est acheter un lot de copropriété sous des règles qui ne sont pas toujours celles de métropole. Voici les étapes dans l'ordre, ce qu'elles coûtent, et ce qu'il faut vérifier avant de signer quoi que ce soit.
Par Brice Bonhomme, conseiller immobilier · 22 octobre 2026
Avant de visiter : le budget et la banque
Le bon ordre est contre-intuitif : la banque d'abord, les visites ensuite. Un appartement qui plaît se négocie vite, et une offre d'achat vous engage dès que vous la signez. La faire sans savoir ce que la banque vous prêtera, c'est prendre le risque de devoir renoncer, ou de vous engager au-delà de vos moyens.
Ce que la banque regarde
Vos revenus, vos charges, votre apport, la stabilité de votre emploi. Un rendez-vous en amont vous donne une enveloppe réaliste, et il rassure le vendeur le jour où vous ferez votre offre : un acquéreur qui a déjà rencontré sa banque a un dossier ouvert, et cela compte autant que le prix proposé.
Premier achat : ce qui change
Si vous n'avez jamais été propriétaire, en Polynésie ou ailleurs, et que l'appartement sera votre résidence principale, les droits d'enregistrement passent de 7 % à 1 % jusqu'à 40 millions de francs. En contrepartie, vous vous engagez à l'habiter vous-même pendant cinq ans, sans le louer, même en partie. Le notaire vérifie les conditions avant la signature.
Le prêt à taux zéro du Pays peut compléter le financement, y compris dans l'ancien, sous conditions de résidence et de ressources. L'aide à l'investissement des ménages, elle, exige un certificat de conformité de moins de cinq ans : elle ne concerne donc pas un appartement ancien.
Acheter en copropriété à Tahiti : ce qu'il faut lire
Un appartement, c'est un lot : une partie privative, et une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes. Vous achetez donc aussi un immeuble, avec son entretien, ses décisions et ses voisins. Quatre documents le racontent, dans cet ordre d'importance.
- Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale : travaux votés, impayés, contentieux, et l'ambiance de la copropriété.
- Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division : la destination de l'immeuble et vos tantièmes.
- Le relevé annuel des charges et le budget prévisionnel voté : ce que vous paierez vraiment chaque trimestre.
- Le carnet d'entretien : ce qui a été fait sur l'immeuble, et ce qui vieillit.
Les travaux votés avant votre achat
C'est l'une des questions les plus coûteuses. En principe, le vendeur règle les appels de fonds tant qu'il est propriétaire, et vous les échéances restantes après la vente. Mais rien n'empêche de répartir autrement, ou de négocier le prix en contrepartie. Une toiture ou une façade peuvent représenter plusieurs millions par lot : cela se vérifie avant l'offre, pas après.
Les charges
Des charges élevées ne sont pas un mauvais signe en soi : un ascenseur, un gardien, des espaces verts entretenus coûtent. Ce qui doit alerter, ce sont des charges que personne ne sait expliquer. Demandez le détail.
La surface : trois chiffres, un seul engage le vendeur
Pour un lot de copropriété, la surface privative doit figurer dans le compromis et dans l'acte, en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en Polynésie. Elle a des conséquences.
Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle écrite dans l'acte, vous pouvez obtenir une baisse du prix en proportion, à condition d'agir dans l'année qui suit la signature. Prenez un appartement à 30 millions, annoncé 60 m² alors qu'il en fait 55 : l'écart dépasse 5 %, et la baisse atteindrait environ 2,5 millions. Ne confondez pas cette surface avec la surface de plancher du permis de construire, ni avec l'emprise au sol : ce sont trois chiffres pour trois usages.
L'offre d'achat : elle vous engage
« Ce n'est qu'une offre, on verra bien. » C'est une erreur. L'offre vous engage à acheter au prix et aux conditions que vous avez écrits, dès que vous la signez. Une fois que le vendeur l'a acceptée par sa signature, vous êtes d'accord sur le bien et sur le prix, et le compromis doit suivre à la date fixée.
Trois points à écrire noir sur blanc
- La durée de validité de l'offre : sans réponse à cette date, elle tombe d'elle-même.
- Le financement : montant emprunté, durée, taux maximum. Si la banque refuse, vous êtes protégé ; si rien n'est écrit, vous êtes tenu.
- Les conditions : par exemple, que la vente tombe si les papiers révèlent une servitude grave, ou une hypothèque que le prix ne suffirait pas à rembourser.
Le compromis et la condition suspensive
Quand le prix est payé avec un crédit, même en partie, le compromis est signé sous condition d'obtenir ce crédit. C'est la loi du pays n° 2025-21 qui l'impose, à son article 137 : ce n'est pas une faveur que le vendeur accorde. Si la banque refuse, la vente est annulée et vous récupérez les sommes versées.
Le délai minimal pour obtenir le prêt est d'un mois, et il peut être prolongé à votre demande. Soyez précis dans le compromis : nombre de prêts, montant, durée, taux maximal, taux fixe ou variable. Plus la condition est précise, mieux elle vous protège si les offres de la banque ne correspondent pas à ce que vous attendiez.
Si vous payez comptant
Le compromis doit le dire, et vous devez écrire à la main que vous êtes informé d'une chose : si vous demandez finalement un prêt, vous ne pourrez pas annuler la vente au motif qu'il vous est refusé.
Les délais, de l'offre aux clés
| Étape | Délai |
|---|---|
| Validité de l'offre de prêt de la banque | au moins 30 jours |
| Réflexion avant de pouvoir accepter l'offre de prêt | 10 jours, obligatoires |
| Condition suspensive d'obtention du prêt | au moins un mois |
| De l'accord à la signature, achat comptant | trois semaines à 45 jours |
| De l'accord à la signature, achat à crédit | environ trois mois |
Les clés se remettent le jour de la signature de l'acte définitif chez le notaire. Jamais avant, même contre une promesse : c'est la règle qui protège tout le monde.
Les frais de notaire à prévoir pour un appartement
Ce qu'on appelle les frais de notaire sont surtout des droits d'enregistrement versés au Pays : 7 % au régime normal, 1 % jusqu'à 40 millions pour un premier achat de résidence principale. S'y ajoutent les émoluments du notaire et les débours. L'étude vous établit le chiffrage exact avant la signature, et un achat comptant revient sensiblement moins cher en frais qu'un achat financé. Un appartement neuf obéit à d'autres règles : demandez le chiffrage au notaire.
Gardez aussi une réserve après l'achat. Les travaux qu'on n'avait pas prévus apparaissent toujours après quelques mois, et les appels de fonds de la copropriété ne préviennent pas.
Penser dès maintenant à la revente de l'appartement
En Polynésie, la résidence principale n'est pas exonérée de plus-value. Revendre dans les cinq premières années coûte cher : la plus-value est taxée à 50 %. Ensuite, le taux passe à 20 % avec un abattement progressif, et l'impôt disparaît au-delà de dix ans. Un achat se pense donc sur cinq ans au moins, idéalement sur dix. Gardez vos factures de travaux d'amélioration : elles se déduisent de la plus-value imposable.