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Le coup de cœur ne dispense pas des vérifications.
Au fenua, les pièges ne sont pas ceux de la métropole : indivision, conformité, servitudes de passage, morcellement, raccordement aux réseaux. Un bien magnifique peut être invendable trois ans plus tard.
Mon travail d'acquéreur consiste à chercher ce qui cloche pendant que vous vous projetez. C'est moins romantique, et c'est ce qui protège votre argent.
Avant de signer
Sept vérifications qui coûtent une heure et évitent des années
Le titre et le morcellement
À qui appartient réellement le terrain, et le découpage est-il validé ? C'est la première question au fenua, et la plus lourde de conséquences.
La conformité
Le certificat de conformité existe-t-il ? Une extension, des combles aménagés ou un mur porteur ouvert ont-ils été déclarés ?
L'urbanisme
Consultez le plan d'aménagement en mairie. Une vue dégagée aujourd'hui peut être bouchée demain par une construction voisine, et le bien décoté d'autant.
Les travaux votés
En copropriété, lisez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Ravalement, toiture, ascenseur : les échéances restantes vous reviennent après la vente, sauf accord contraire négocié dans le compromis.
Les charges courantes
Demandez le budget prévisionnel voté. Un appartement anormalement bon marché dans un immeuble où beaucoup de lots sont en vente cache souvent des charges trop lourdes.
Le bruit et le voisinage
Repassez à d'autres heures et d'autres jours. Un bien visité un dimanche matin de vacances ne dit rien de la réalité d'un mardi à dix-sept heures.
La taxe foncière
Demandez les derniers avis. Le montant varie fortement d'un quartier à l'autre, et c'est vous qui la paierez, y compris si vous mettez le bien en location.
Un dernier conseil que personne ne donne : gardez des économies. Les travaux qu'on n'avait pas prévus apparaissent toujours après quelques mois dans le bien.
L'avant-première
Être prévenu avant tout le monde
Mes clients privilégiés reçoivent une alerte personnalisée : dès qu'un bien correspond à ce qu'ils cherchent, ils le savent. Pas au moment où l'annonce paraît sur les portails, mais au moment où le bien arrive sur le marché.
S'y ajoutent ceux qui ne paraîtront jamais. Certains propriétaires confient leur vente sans vouloir d'annonce, pour des raisons familiales, professionnelles ou de simple tranquillité : c'est ce qu'on appelle une vente discrète, hors marché. Ces biens-là ne se cherchent pas, ils se transmettent de vive voix, à une poignée d'acquéreurs dont je connais déjà le projet.
Encore faut-il faire partie de cette poignée. Décrivez-moi ce que vous cherchez, votre budget et vos délais : c'est tout ce qu'il faut pour en être.
Le nerf de la guerre
Le financement, au fenua
Les banques polynésiennes ont leurs propres critères, et le calendrier n'a rien à voir avec un achat comptant : comptez environ un mois pour monter le dossier, un mois pour l'offre de prêt, puis le déblocage des fonds. Environ trois mois au total, contre trois semaines à quarante-cinq jours en payant comptant.
Un accord de principe obtenu avant de faire une offre change tout : il vous place devant un acquéreur qui n'a rien préparé, même à prix égal. Je vous oriente vers les courtiers et les banques qui répondent vraiment.
Un avantage que beaucoup ignorent
Vous n'avez jamais été propriétaire ?
Alors vos droits d'enregistrement tombent de 7 % à 1 %, jusqu'à quarante millions de francs de votre part du prix, vingt-cinq millions s'il s'agit d'un terrain à bâtir. Sur un bien à quarante millions, cela représente près de deux millions et demi de francs économisés.
Deux subtilités que presque personne ne calcule. L'avantage se compte acquéreur par acquéreur, sur la fraction du prix qui revient à chacun : dans un achat à plusieurs, la répartition des parts change le montant final des droits. Et il se perd entièrement si vous n'y habitez pas à titre principal pendant cinq ans, ou si vous en louez ne serait-ce qu'une chambre.
Une société civile immobilière fait perdre l'avantage : ce n'est pas une personne physique, elle paie 7 % sur tout, et détenir des parts vous retire définitivement la qualité de primo-accédant pour vos achats futurs.