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Le financement
Beaucoup de ventes échouent sur un dossier mal préparé. Voici ce que la banque regarde, et ce que la loi vous garantit.
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Ce que la banque regarde
Trois filtres, et ils ne se négocient presque pas.
Combien puis-je emprunter ?
La règle de base tient en un chiffre : le taux d'effort de 35 %. L'ensemble de vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt.
Attention à deux détails qui coûtent des dossiers : on part des revenus nets avant impôt, pas après ; et toutes vos charges de crédit comptent, y compris un crédit voiture ou un prêt personnel en cours.
La durée maximale est de vingt-cinq ans, portée à vingt-sept avec un différé d'amortissement de deux ans, utile pour un achat sur plan ou une construction.
Qu'est-ce que le « reste à vivre » et pourquoi en parle-t-on ?
C'est ce qu'il vous reste chaque mois une fois toutes vos charges payées. Deux ménages au même taux d'effort n'ont pas le même reste à vivre selon leurs revenus et la taille de la famille.
C'est l'argument central pour obtenir une dérogation quand le taux d'effort dépasse légèrement la limite : les banques disposent d'une marge de manœuvre, mais elle se justifie par des chiffres, pas par de la sympathie.
Faut-il un apport, et de combien ?
Aucun texte n'impose un apport, mais il change tout dans la lecture du dossier : il rassure sur votre capacité d'épargne et réduit le risque pris par la banque.
Il doit être justifiable. Un apport qui apparaît sur le compte trois semaines avant la demande, sans explication, soulève plus de questions qu'il n'en résout.
Pensez aussi qu'il ne finance pas que le prix : les droits d'enregistrement, les émoluments du notaire et les frais de garantie s'ajoutent. Les banques financent rarement ces frais.
Quelle garantie va-t-on me demander ?
Trois formes possibles : l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, ou le cautionnement par un organisme. Chacune a son coût et ses conséquences en cas de revente anticipée.
C'est un poste qu'on oublie systématiquement dans le budget, et qui se chiffre en centaines de milliers de francs. Demandez-le explicitement dans la simulation.
02
Vos droits d'emprunteur
La loi du pays de 2025 a rééquilibré la relation avec la banque.
Suis-je obligé de prendre l'assurance de ma banque ?
Non. Vous choisissez librement votre assurance emprunteur, à condition qu'elle offre des garanties équivalentes à celles exigées par la banque.
La banque ne peut pas refuser sans motiver son refus, et elle doit le faire sous dix jours ouvrés. La résiliation est également possible à tout moment.
L'enjeu n'est pas symbolique : sur un prêt de vingt ans, l'écart entre l'assurance de groupe et une assurance choisie représente souvent plusieurs millions de francs. C'est le premier endroit où chercher des économies.
Combien de temps ai-je pour accepter l'offre de prêt ?
L'offre est maintenue au minimum trente jours. Mais surtout, un délai de réflexion de dix jours est obligatoire : pendant les dix premiers jours, vous ne pouvez pas accepter, même si vous le souhaitez. L'acceptation devient possible le onzième jour.
Ce n'est pas un droit de se rétracter, c'est une obligation d'attendre. À anticiper dans le calendrier du compromis : une date butoir trop serrée devient intenable si personne n'y a pensé.
Comment comparer deux offres honnêtement ?
Par le taux annuel effectif global, qui inclut tous les frais, et par le taux annuel effectif de l'assurance, affiché séparément. Comparer deux taux nominaux ne veut rien dire.
Regardez aussi les indemnités de remboursement anticipé et le coût de la garantie. Deux offres au même taux peuvent différer de plusieurs centaines de milliers de francs sur la durée.
Que se passe-t-il si mon prêt est refusé ?
Si la condition suspensive de prêt a été correctement rédigée dans le compromis (liste de tous les crédits envisagés, durée, taux maximal), un refus suffit à annuler la vente sans pénalité, et votre dépôt de garantie vous est restitué.
D'où l'importance de faire figurer des conditions réalistes : un taux maximal fixé trop bas, ou un montant surévalué, peut être interprété comme une manière de provoquer le refus.
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Calendrier et cas particuliers
Combien de temps, et quoi faire quand ce n'est pas un dossier standard.
Combien de temps prend un financement ?
Environ trois mois, du montage au déblocage. Comptez un mois pour constituer et déposer le dossier, un mois pour obtenir l'offre, puis le délai de réflexion de dix jours, l'acceptation et le déblocage des fonds.
Deux moments de l'année sont plus lents : l'été et la fin d'année. Les banques prêtent plus facilement en début d'exercice.
J'achète avant d'avoir vendu : comment faire ?
C'est le rôle du crédit relais. Un point technique vaut d'être connu : depuis fin 2023, un crédit relais dont le montant représente au plus 80 % de la valeur du bien mis en vente (déduction faite du capital restant dû) est exclu du calcul du taux d'effort.
Autrement dit, une opération d'achat-revente bien montée ne consomme pas votre capacité d'emprunt. Beaucoup d'acquéreurs renoncent faute de le savoir.
Je suis fonctionnaire : y a-t-il des dispositifs particuliers ?
Oui. Certains organismes réservés aux agents du service public proposent des conditions nettement plus favorables que le marché, notamment sur les prêts complémentaires et l'assurance.
C'est le genre de piste qu'un courtier connaît et qu'une agence bancaire classique ne mentionnera pas. Je vous oriente si votre situation s'y prête.
Existe-t-il des aides à l'accession en Polynésie ?
Oui, des dispositifs d'aide à l'investissement des ménages existent, avec leurs propres conditions de ressources et de nature du projet.
Ils évoluent régulièrement, et je préfère vous renvoyer vers l'organisme compétent plutôt que d'afficher ici des plafonds qui seront périmés dans six mois. Posez-moi la question au moment de votre projet : je vérifierai l'état du dispositif à cette date.
Il reste une question
Celle qui vous concerne, vous.
Aucune page ne remplace un rendez-vous sur place. Votre bien a une histoire, un titre, un voisinage et une fiscalité qui n'appartiennent qu'à lui.
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Ces réponses sont données à titre d'information et ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal personnalisé. Pour votre situation précise, votre notaire reste l'interlocuteur de référence.