Conseil, octobre 2026
Vendre en SCI en Polynésie : le bien ou les parts ?
Quand une société civile immobilière a loué son bien, une erreur coûte très cher au moment de vendre. Vendre le bien, ou vendre les parts de la société, ce ne sont pas deux formes d'une même opération : ce sont deux régimes d'impôt distincts.
Par Brice Bonhomme, conseiller immobilier · 22 octobre 2026
Vendre un bien immobilier en SCI : deux opérations, deux impôts
Beaucoup de propriétaires détiennent un bien locatif à travers une société civile immobilière. Le jour de la vente, deux chemins existent : la société vend le bien, ou les associés vendent leurs parts de la société à l'acheteur. Le résultat économique paraît le même. Le traitement fiscal ne l'est pas.
Premier cas : la SCI vend le bien
La loi du pays n° 2012-23 du 27 novembre 2012 sur les plus-values immobilières n'assujettit les sociétés que pour les biens qui ne sont pas affectés à l'exploitation de leur activité (article LP. 3). Une SCI qui a encaissé des loyers a une activité, et son bien y était affecté. Elle sort donc de ce régime. La même loi précise d'ailleurs que ce qui relève d'une autre fiscalité en est exonéré (article LP. 4).
Ce qui prend le relais
C'est l'impôt sur les transactions, auquel les sociétés civiles sont passibles selon le code des impôts de la Polynésie française (article LP. 181-1). S'y ajoute la contribution de solidarité territoriale, qui frappe les personnes assujetties à cet impôt et suit les mêmes règles d'assiette.
Le point qui fait mal : l'assiette
Ce n'est pas tant le taux que la base de calcul. L'impôt sur les transactions se calcule sur les recettes, pas sur le seul bénéfice. Sur une vente immobilière, la différence entre les deux peut être considérable.
Second cas : les associés vendent leurs parts
La loi de 2012 vise aussi bien les biens que les parts de sociétés. Quand les associés vendent leurs parts, ce sont eux qui sont imposés, au titre de la plus-value immobilière, selon le barème qui s'applique aux particuliers.
| Durée de détention | Imposition de la plus-value |
|---|---|
| Moins de cinq années pleines | 20 %, majoré de 30 points, soit 50 % |
| De la sixième à la dixième année | 20 %, réduit de 20 % par année complète au-delà de la cinquième |
| Au-delà de dix ans | exonération totale |
Pour une SCI qui a loué, la vente des parts évite de faire porter l'impôt sur l'ensemble de ce que la société encaisse. C'est très souvent la voie la plus favorable au vendeur.
Ce que la vente de parts change pour l'acheteur
L'acheteur ne reprend pas seulement un bien : il reprend une société, avec son histoire, ses comptes et ses éventuels engagements. Il demandera donc à les examiner, et la négociation porte aussi sur ces garanties. C'est une raison de plus pour préparer le dossier en amont.
Un mot de prudence, sincère
Ce raisonnement dépend de ce que votre société a réellement fait, de ce qu'elle a déclaré, et de la façon dont l'administration qualifie l'opération. Une SCI qui n'a jamais loué, par exemple, n'est pas dans la même situation. Rien de tout cela ne se tranche sur une généralité : cela se vérifie sur pièces, avec le notaire et un conseil fiscal, avant de signer.
Les questions à se poser
- La société a-t-elle encaissé des loyers, et depuis quand ?
- Qu'a-t-elle déclaré, et sous quel régime ?
- Depuis combien d'années pleines les associés détiennent-ils leurs parts ?
- L'acheteur est-il prêt à reprendre une société plutôt qu'un bien ?
Parlez-m'en assez tôt. Je regarde votre dossier, et je fais chiffrer les deux options par les professionnels compétents. Le calcul doit être fait avant la décision, pas après.
Les deux pièges de la vente de parts
La vente des parts n'est pas sans règles propres, et deux d'entre elles coûtent cher quand on les découvre trop tard.
Le point de départ de la durée de détention
Pour la première cession des parts, l'abattement se calcule depuis la date d'entrée de l'immeuble dans la société, pas depuis la création de la société. Les années d'existence de la société antérieures à l'achat du bien ne comptent pas.
La société qui détient plusieurs immeubles
Si la société détient plusieurs immeubles, le compteur part de l'entrée du dernier immeuble acquis, quelle que soit l'ancienneté des autres. Une petite acquisition récente peut ainsi anéantir quinze ans de détention sur l'ensemble du patrimoine de la société. Avant toute cession de parts, vérifiez la date de la dernière acquisition : attendre quelques années peut faire passer l'imposition de 50 % à zéro.
Qui déclare et qui paie
La déclaration de plus-value est faite par le vendeur, en même temps que l'acte de cession, sur le formulaire officiel. Elle est obligatoire même en cas d'exonération. Quand le prix passe par la comptabilité du notaire, c'est lui qui liquide et verse l'impôt avant de remettre le solde. Si vous ne résidez pas en Polynésie française, vous devez désigner un notaire représentant : cela s'anticipe de plusieurs semaines.
La SCI pour acheter : une remarque
Pour ceux qui envisagent d'acheter en société, une conséquence mérite d'être connue. Une SCI n'est pas une personne physique : elle ne bénéficie pas du taux réduit de 1 % réservé au premier achat de résidence principale, et paie les droits au taux normal. Et la détention de parts de société immobilière fait perdre la qualité de primo-accédant pour tout achat futur. La structure se choisit donc au moment de l'achat, en pensant déjà à la revente.