Gazette n° 4, août 2026

Immobilier polynésien : pourquoi est-ce si cher ?

Les explications circulent, souvent contradictoires et rarement vérifiées. La réalité est plus simple, et plus têtue : il se construit chaque année moins de logements qu'il n'en faudrait. Voici ce que disent les chiffres.

1. Une demande qui monte sans arrêt

La population a gagné 34 000 personnes en vingt ans. Chaque année : 2 800 naissances nettes, 1 100 départs, soit 1 700 habitants de plus.

Surtout, les foyers se divisent : 5,2 personnes par foyer en 1977, 3,9 en 2007, 3,3 en 2022. Cette décohabitation réclame à elle seule 515 logements de plus par an.

Et tout le monde veut habiter au même endroit : la zone urbaine de Tahiti concentre 65 % des habitants de l'île, Papeete 39 % des emplois du pays, les Îles du Vent 75,1 % de la population.

Ajoutez les doubles résidences (un logement à Tahiti, un autre dans un archipel) : 274 de plus chaque année, et le mouvement s'accélère. Elles pèsent déjà 9 200 logements, soit 9 % du parc.

2. Une offre qui ne suit pas

Il se construit environ 1 500 logements par an. Il en faudrait 1 694. Déficit : 200 logements chaque année, qui s'ajoutent aux précédents.

• 515 logements pour la croissance de la population
• 515 pour la décohabitation des foyers
• 390 pour remplacer les logements vacants, environ 10 000
• 274 pour les doubles résidences

38 % des appartements construits depuis 2013 sont partis en meublé de tourisme : autant de logements sortis du marché de l'habitation. Le parc social, lui, est minuscule : 3 100 logements en Polynésie, contre 14 000 en Nouvelle-Calédonie.

Pourquoi ne construit-on pas davantage ?

• Le foncier constructible est rare, souvent bloqué en indivision, et le relief fait le reste.
• Les permis de construire sont longs à obtenir, et il n'existe pas de permis tacite : un dossier en attente le reste.
• Les nouveaux projets rencontrent souvent l'opposition des riverains et des élus.

3. Les taux d'intérêt : un ascenseur qui ne redescend pas

Pour 200 000 F de remboursement par mois sur 25 ans, une baisse des taux augmente la capacité d'emprunt de 66 %. Une remontée la réduit de 30 %.

Quand les taux baissent, ce pouvoir d'achat supplémentaire ne reste pas dans la poche des acheteurs : il est absorbé par les prix, qui montent d'autant. Quand les taux remontent, les prix affichés, eux, ne redescendent pas. En France ils ont reculé de 10,3 % en 2023 ; à Tahiti et Moorea, ils ont continué de monter.

Ce sont les volumes qui encaissent : 1 963 transactions en 2022, 1 565 en 2024, soit 20 % de moins. Sur la même période, la France a perdu 31 % et les États-Unis 33,7 %. S'il n'y a pas d'effondrement ici, c'est parce qu'on emprunte à taux fixe : personne n'est contraint de vendre du jour au lendemain parce que sa mensualité a doublé.

4. Tout le reste pousse dans le même sens

• La location touristique. La rentabilité d'une location de vacances sert de référence à certains vendeurs, qui confondent chiffre d'affaires et rentabilité réelle : le prix demandé s'envole.
• La fiscalité. La taxe sur les plus-values pousse des propriétaires à retirer leur bien du marché, ou à la répercuter sur le prix. Les frais de mutation, même en baisse, restent élevés et se retrouvent dans le prix de revente.
• Le coût de la construction. Terrains rares, terrassements des terrains pentus, transport des matériaux, fiscalité à l'importation, inflation depuis le Covid et la guerre en Ukraine.

5. Ce qui pourrait faire baisser les prix

• Libérer le foncier constructible : sorties d'indivision, mobilisation du foncier public.
• Réviser les plans d'aménagement des communes pour autoriser à bâtir plus haut et plus dense.
• Accélérer la délivrance des autorisations administratives.
• Rendre la location longue durée plus attractive que la location touristique.
• Remettre sur le marché les milliers de logements vacants et insalubres.
• Publier les prix de vente réels, pour que chacun estime son bien sur des faits plutôt que sur des rumeurs.

Le prix du mètre carré, d'une commune à l'autre

Du simple au quinzième pour un terrain. L'emplacement ne fait pas une partie du prix : il le fait presque entièrement.

Nous sommes sur un marché vendeur

Tout se lit dans le délai moyen de vente : au-delà de 120 jours, c'est un marché acheteur ; entre 70 et 120 jours, un marché équilibré ; en dessous de 70 jours, un marché vendeur. La Polynésie est dans la dernière case.