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La copropriété
Un lot de copropriété n'est pas un appartement : c'est un appartement plus une part de tout le reste. Ce qu'il faut comprendre avant d'acheter ou de vendre.
01
Comprendre ce qu'on achète
Un lot de copropriété n'est pas un appartement : c'est un appartement plus une part de tout le reste.
Qu'est-ce qu'un lot de copropriété, exactement ?
Un lot, c'est deux choses indissociables : une partie privative , votre appartement, votre cave, votre place de parking, et une quote-part des parties communes, exprimée en millièmes ou en tantièmes.
Les parties communes appartiennent au syndicat des copropriétaires, pas à l'un d'entre eux : la toiture, la façade, le gros œuvre, les escaliers, le hall, l'ascenseur, les cours et jardins. Vous en financez l'entretien à hauteur de vos tantièmes.
À quoi servent les tantièmes ?
Ils déterminent votre part des charges et le poids de votre voix en assemblée générale. La répartition ne se fait jamais par tête mais selon cette clé.
Conséquence concrète, souvent mal comprise : un studio au dernier étage supporte moins de charges qu'un trois-pièces au rez-de-chaussée, même si l'un profite de l'ascenseur et l'autre pas. La clé figure dans l'état descriptif de division, annexé au règlement de copropriété.
Copropriété verticale ou horizontale : quelle différence ?
La verticale est la plus courante : un immeuble, des logements superposés.
L'horizontale regroupe des maisons individuelles sur un terrain commun divisé en zones de jouissance. La particularité est de taille : le copropriétaire ne possède pas le terrain, seulement la maison et un droit de jouissance sur la parcelle qui l'entoure. Cela change l'évaluation du bien, et cela surprend beaucoup d'acquéreurs qui croient acheter un terrain.
Qu'est-ce que la « destination » de l'immeuble ?
C'est l'usage auquel l'immeuble est affecté, écrit dans le règlement de copropriété : habitation exclusive, mixte, professionnel, commercial.
C'est le point de vigilance numéro un avant d'acheter pour louer. Une copropriété à usage d'habitation bourgeoise exclusive interdit l'activité commerciale, et souvent la location meublée de courte durée. Vérifiez avant de bâtir un projet locatif dessus : changer la destination suppose l'unanimité, autant dire que cela n'arrive jamais.
02
Qui décide quoi
Quatre acteurs, et il vaut mieux savoir lequel appeler.
Syndicat, syndic, conseil syndical : qui fait quoi ?
Le syndicat des copropriétaires, c'est vous tous : l'entité juridique propriétaire des parties communes.
Le syndic est l'administrateur. Il exécute les décisions d'assemblée, gère le quotidien, appelle les fonds, prépare le budget et représente le syndicat. Il peut être professionnel ou non.
Le conseil syndical est élu parmi les copropriétaires. Il contrôle les comptes, prépare l'ordre du jour, donne son avis sur les travaux importants. C'est la courroie entre le syndic et les copropriétaires.
L'assemblée générale décide. Elle se réunit au moins une fois par an, et c'est là que tout se joue.
Que faut-il lire avant d'acheter en copropriété ?
Quatre documents, dans cet ordre d'importance.
Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale : ils révèlent les travaux votés, les impayés, les contentieux, et l'ambiance de la copropriété. Une assemblée conflictuelle se lit entre les lignes.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, pour la destination et vos tantièmes.
Le relevé annuel des charges et le budget prévisionnel voté, pour savoir ce que vous paierez vraiment.
Le carnet d'entretien, qui raconte ce qui a été fait sur l'immeuble et ce qui vieillit.
Des travaux ont été votés avant mon achat : qui paie ?
C'est l'une des questions les plus coûteuses, et elle se règle dans le compromis.
En principe, le vendeur règle les appels de fonds tant qu'il est propriétaire, et l'acquéreur les échéances restantes après la vente. Mais rien n'empêche les parties de répartir autrement, ou de négocier le prix à la baisse en contrepartie.
Un ravalement de façade, une réfection de toiture ou un changement d'ascenseur peuvent représenter plusieurs millions par lot. C'est une chose à vérifier avant de faire une offre, pas après.
03
Vendre un lot
Ce que la copropriété ajoute au dossier de vente.
Qu'est-ce que la copropriété change quand je vends ?
Surtout des documents à réunir, et tôt : les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le relevé annuel des charges, le carnet d'entretien et la fiche de copropriété.
Ce sont ces pièces que l'acquéreur, et sa banque, examinent pour juger si la copropriété est saine. Mieux vaut les connaître avant lui : un acquéreur qui découvre un contentieux dans un procès-verbal le jour du compromis négocie brutalement, ou s'en va.
Faut-il faire mesurer le bien ?
Pour un lot de copropriété, la superficie privative doit être mentionnée dans l'acte selon les règles du mesurage dit « loi Carrez ». Certaines surfaces en sont exclues : les caves, garages, emplacements de stationnement, et tout ce dont la hauteur sous plafond est inférieure à un mètre quatre-vingts.
Un mesurage erroné se paie : un acquéreur qui découvre une surface inférieure de plus d'un vingtième peut demander une réduction du prix. Faire mesurer par un professionnel coûte peu et ferme définitivement le sujet.
Mes charges sont élevées : est-ce que ça fait fuir les acquéreurs ?
Des charges élevées ne font pas fuir en elles-mêmes, des charges inexpliquées, oui.
Un immeuble avec ascenseur, gardien et jardins entretenus coûte plus cher, et cela se comprend. Préparez le détail : ce que couvrent les charges, ce qui a été refait récemment, ce qui n'aura pas à l'être. Un acquéreur informé compare des prestations ; un acquéreur laissé dans le flou compare des montants.
Puis-je vendre si des impayés courent dans la copropriété ?
Oui, mais cela doit être dit. Les impayés d'autres copropriétaires pèsent sur la trésorerie du syndicat et peuvent conduire à des appels de fonds exceptionnels.
Si les impayés sont les vôtres, le règlement de la situation se fait au plus tard au moment de la vente, par le notaire, sur le prix. Autant l'anticiper : c'est moins désagréable annoncé que découvert.
Il reste une question
Celle qui vous concerne, vous.
Aucune page ne remplace un rendez-vous sur place. Votre bien a une histoire, un titre, un voisinage et une fiscalité qui n'appartiennent qu'à lui.
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Ces réponses sont données à titre d'information et ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal personnalisé. Pour votre situation précise, votre notaire reste l'interlocuteur de référence.